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烂尾楼业主集体起诉开发商

2023-09-22 03:14

烂尾楼业主集体起诉开发商,买房人的维权之路在哪?面对烂尾楼,“集体停贷”是否可行?

据不完全统计,目前已有河南、湖南、江西、广西等15个省份超百个烂尾楼业主相继发布了停贷告知书,申请交房之前停止还房贷,直至相关项目完全复工为止。

先不说这种集体停贷的行为,到底能不能帮业主解决问题?

单从法律角度来说,在开发商烂尾的情况下,业主直接停贷存在风险,因为你买的是开发商的房子,跟银行没有关系,停贷只会影响自己的征信,而且擅自停贷不受法律保护,到头来受害者会变成信用不良者,对于业主们来说可能是双重伤害。

那么,如何在不影响征信的前提下正确停贷呢?

答案是有的,买房的时候,其实你签的是两个合同,一个是购房合同,一个是贷款合同,购房合同是你和开发商签订的,在这个购房合同之后,再通过贷款合同把房子抵押给了银行,银行再把贷款给了开发商。

所以说是先有了购房合同,才产生了借款合同,现在是开发商违约交房在前,你完全可以选择直接起诉开发商,解除你的购房合同,同时要求解除你的贷款合同,这样就可以光明正大的不用还房贷。

今年的4月份,嘉兴的中级人民法院,就成功处理了这样一起类似的案件,**后业主成功退了房,虽然这是个例,但也希望能够给业主们增加一点信心。

也许你要问了,如果这么简单的话,为什么还有很多人停贷呢?

其实这么做也会面临一定的后果,那就是一旦你这样做了,那你的房子也就跟你没什么关系了,你和开发商会直接变成债务关系,而你的首付款只能去向开发商追讨,而且追讨的难度极大。

其实只要说碰到了烂尾楼,无论是选择停贷还是直接起诉开发商,对于一个普普通通的老百姓来说,都是**终的受害者,希望所有的烂尾楼都都能早日得到解决。

同时也提醒大家,购房时一定要选择有实力的开发商,尽量选择现房而非期房,这样才能**大程度地避免烂尾!

大家怎么看呢?欢迎留言讨论……

#多家银行回应烂尾楼停贷:风险可控#

烂尾楼业主集体起诉开发商,听说很多烂尾楼业主“抱成一团”,五家银行对“事件”做出了回应

住宅单位数量激增。业主的俱乐部活动能否得到支持?

许多地方的烂尾楼业主“挤在一起”事件取得了**新进展。

7月14日,中国农业银行、中国建设银行、兴业银行、交通银行和邮政储蓄银行针对**近的“事件”发布了公告。

中国农业银行宣布,鉴于近期个别房地产企业的风险敞口和住房开发项目延迟交付,中国农业银行高度重视并迅速采取行动。在总行层面建立了统筹协调机制,组织了住房项目“保送”全系统调查。截至2022年6月末,中国农业银行个人住房贷款余额为5.34万亿元。其中,合作一手楼5.7万套,一手楼抵押贷款余额3.97万亿元。初步认定存在“保证交付”风险的房屋涉及逾期抵押贷款余额6.6亿元,占全行抵押贷款余额的0.012%,占一手房屋抵押贷款余额的0.017%。中国农业银行表示,目前,“保兑楼”涉及的业务风险较小,整体风险可控。下一步,中国农业银行将始终坚持“房子是用来住的,不是用来炒作的”定位,严格落实金融监管要求,积极配合地方政府做好“确保楼房交付、民生稳定”的金融服务,维护房地产市场稳定健康发展,维护住房消费者的合法权益。

中国建设银行宣布,目前部分地区停建和延迟交付房地产的情况涉及银行规模小,整体风险可控。中国建设银行将密切关注合作企业和房地产项目情况,积极配合地方政府开展客户服务,与客户沟通,促进房地产市场稳定健康发展。

根据兴业银行发布的《关于查处“互联网停贷事件”涉及房地产抵押贷款的公告》,经调查,该公司目前已涉及与“房地产事件”相关的16亿元抵押贷款(其中不良贷款7500万元)和3.84亿元抵押贷款已暂停,主要是在河南省。兴业银行宣布,由于前期抵押贷款的差异化准入和管理要求,已涉及且存在未完成贷款风险的抵押贷款整体规模较小,不会对运营产生重大影响。

交通银行宣布,将严格执行国家各项信贷政策,坚持“住房不炒作”的定位,积极支持居民合理购房需求。自今年以来,该公司的抵押贷款运作良好。截至6月底,国内银行住房抵押贷款余额近1.5万亿元,资产质量稳定。**近,一些房地产企业的风险暴露导致一些城市的项目暂停和延迟交付。经初步调查,该公司在媒体报道的风险房地产中涉及的逾期住房抵押贷款余额为9980万元,占国内住房抵押贷款余额的0.0067%。规模和比例较小,风险可控。下一步,我们将密切关注合作企业和房地产的情况,严格落实监管机构的要求,积极配合地方政府做好“确保楼盘交付、民生稳定”的金融服务,维护房地产市场稳定健康发展,维护消费者合法权益。

邮政储蓄银行宣布,将密切关注部分地区停建和延迟交付房地产的情况,并进行深入调查。初步认定的关停项目涉及住房贷款逾期1.27亿元,规模小、比例小,风险可控。邮政储蓄银行表示,下一步将坚持“住、住、不炒”的定位,严格落实金融监管要求,积极做好客户服务工作。对于受疫情影响的客户,我们将提供延期还款和信用保护等支持,帮助他们摆脱困境。

在去年以来的大规模维权浪潮之后,随着越来越多的开发商在全国范围内“平躺”,一些业主在保护开发商权益方面发挥的作用微乎其微。

**近,许多项目的业主开始向银行发出“强制通知”,包括武汉、南昌和郑州等二线省会城市的项目,涉及开发商以及恒大、绿地和新力等大型房地产企业。

这都是银行造成的吗?

“业主的诉求其实很简单,即尽快开工交付。”南昌新立城的一位业主告诉,“所有可以尝试的方法都已经尝试过了,开发者们都忽略了。相关部门的负责人相互推诿,他们想起诉并退房,但他们担心开发者没有钱回报。如果有一点办法,每个人都不会走到这一步。”

但这套烂尾楼似乎只是购房者和开发商之间的矛盾。你为什么把“锅”留给银行?

金博律师事务所合伙人律师曹文峰认为,本通知起初不具有法律效力。如果业主停贷,银行可以根据贷款合同起诉业主,要求一次性偿还所有剩余本金和利息,并申请强制执行。对于业主而言,由于购房合同和贷款合同是主从关系,因此很难实现停贷的诉讼,因为他们只要求停贷,而不终止购房合同。

曹文峰说,全国绝大多数有失败迹象的在建项目都处于“停工期,但尚未达到交付日期”。更需要部门、企业和其他各方的协调和解决。此时停贷极有可能引发大规模的系统性风险,并**终危害更多的人和行业。因此,即使有法院此前裁定同意的案例,这次购房者的集体请求也很难得到法院的支持。

值得注意的是,业主在《通知》中指出,该行在实际经营中也负有责任,如违规发放贷款、未将资金划入开发商监管账户、未履行专项资金监管义务等。

这也是业主直接将银行作为目标的主要因素,因为所购买的项目无法如期交付,开发商的权利也无济于事。

中原地产总工程师张告诉认为,中国的房地产开发到今天,已经出现了一系列的市场混乱,其中许多是银行它是由实际操作过程中的各种故意漏洞引起的。从这件事中可以看出,**直接的问题是银行对预售资金的监管不力,对不规范项目的非法贷款等。

此外,房地产的混乱,包括虚假收入证明、经营性贷款和非法购房,都与银行的故意纵容密不可分。

然而,河南建创律师事务所的高级律师王告诉,所谓的专项账户通常是由银行、住房和建设部门、开发商,甚至监管主体如监管机构和中介机构监管的。在处理此类案件方面,购房者通常不如银行专业,而且很难收集能够直接证明银行重大过失的实际证据,因此他们处于不利地位。

“然而,由于涉及的购房者众多,法院不会轻易表明其立场。法院通常首先要求相关部门进行调解,尽快寻求适当的解决方案。同时,法院不得临时起诉或要求他们申请因停贷生活痛苦而暂停偿还贷款。”王说。

主要原因是缺乏对预售资金的监管

预售资金监管是指房地产管理部门会同银行对商品房预售资金进行第三方监管。房地产开发企业必须将预售资金存入银行监管专用账户,该账户只能用于本项目的建设,不得随意提取或使用。

事实上,早在2010年,住房和城乡建设部就发布了《关于加强房地产市场监管、完善商品房预售管理的通知》,明确要求建立商品房预售资金监管体系,督促房地产开发商保质保量完成期房销售后的交付任务。

然而,直到2021下半年,这一体系的真正实力才会开始。当时,随着监管升级和雷雨房地产企业的增加,为了防止开发商在流动性压力下使用过多的“预收款”偿还债务或继续提高周转速度,从中央到各地区的主管部门都出台文件,要求加强对预售资金的监管。

业内普遍认为,该文件在保护购房者合法权益、维护2021下半年后房地产市场长期健康发展方面发挥了重要作用,但同时也进一步加速了大多数民营房地产企业流动性危机的爆发。

一家上市房地产企业的高管告诉,在此之前,几乎所有房地产企业都遵循了“高营业额为王”的扩张模式。即使他们建立了一个受监管的特别账户,他们也几乎通过各种方式清空了账户,然后积极投资于新项目的开发。

企业的经营理念是由集团或地区公司协调所有项目资金的运作,留给项目公司的资金极其有限,仅为阶段性项目资金。在这种模式下,一旦企业整体处于雷雨之中,就根本无法协调各在建项目之间的资金流动,以维持待交付项目的进度,导致逾期项目数量突然增加。这也反映出需要对项目的预售资金进行监督。

张认为,作为保障未来烂尾楼的**后一道门槛,预售资金必然会想方设法逃避监管,以**大限度地利用资金。在这一过程中,不可绕过的主体是银行,而银行也是监管部门为实现资本监管目的而不可绕过的主体。因此,银行作为根据《资本监管协议》提供监管资本配置服务的实际分配人,应在此事项上承担主要责任。

监管有利于行业健康发展

因此,上述房地产企业向观察家指出,本轮在建新住房项目的烂尾情况是不可持续的,这只是这批流动性差的企业集中爆发的结果。不难看出,预售资金受到监管的项目和失去监管的项目有着完全不同的结果。

从行业长期健康发展的意义上讲,预售资金监管体系是严格的。对于非雷雨型房地产企业来说,一旦整体资产得到盘活,对资金和企业的稳定经营都是有利无害的。

同时,也表明不同地区政策差异的结果是不同的。这一事件弥补了地方政策的不足,甚至对统一国家政策方向具有一定的优势。

值得一提的是,早在2003年,央行就在“121号文件”中明确指出,商品房必须“封顶”,才能从商业银行获得个人购房抵押贷款,这也是为了避免此类风险。

在各地区的房地产预售政策中,只有上海等少数城市明确表示,新住房项目的预售许可证需要“主体结构封顶”。然而,大多数其他城市对此没有明确的限制,因此许多新的住房项目在出售时仍然是杂草丛生的荒地,这大大增加了交付风险。

这项贷款与预售政策之间的不匹配以前没有得到太多关注,因此,即使是银行也积极忽视这项规定,以增加“优质贷款客户”。

张认为,如果楼花不封顶,购房者所欠的贷款就不需要偿还。

但王认为,一般来说,开发商只要完成预售证明,购房者完成网上签约,就可以向银行申请住房贷款。即使它与央行的信贷政策相冲突,也应该由银行和其他上级部门对银行进行行政处罚,而不影响购房者偿还贷款。