合同签订后、交付前，房子变成“鬼屋”谁负责？

在一次房产交易中，双方明确约定“（卖方）承诺，自购买之日起至今，不发生凶杀案，不上灵堂……”。合同签订后，房东就把房子出租了。没想到，租客的朋友出现了。屋内自杀。买方知道自己不愿意履行合同，并断定卖方违约。卖方辩称“到目前为止”意味着合同签订时自己并没有违约，遂将此事诉至法院。近日，苏州市虎丘区人民法院成功调解这起房屋买卖合同纠纷案。原告买方和被告卖方签署的《房屋买卖合同》和《补充协议》终止；被告退还原告购房定金20万元。

合同签订后，房子出租出去，却发生了杀人案。据主审法官介绍，2019年7月底，原告与被告签署了《房屋买卖合同》，约定总价款为392万元。双方还签署了一份《补充协议》，明确规定卖方保证自购买之日起房屋内没有发生过凶杀案，房屋内没有设立灵堂。出现上述情况或故意隐瞒上述情况的，视为违约，违约金为总价款的10%。合同签订时，被告签署了声明书和交易信息确认书，承诺房屋处于空置状态。合同签订后，考虑到原告申请贷款需要较长时间，房东将房屋以1500元的租金租给案外人半年。后来，租客将其中一间房间转租。 2019年10月的一天，租用上述房间的租客发现同住的朋友在屋内上吊自杀。法医鉴定为自杀。 “他擅自将房子出租，导致屋内发生凶杀案。”买方原告起诉要求解除合同，被告退还定金20万元，并支付违约金39.2万元。该负责人表示，本案争议焦点在于被告是否在合同签订后将涉案房屋出租，导致杀人。这是否可以作为原告解除合同并追究被告违约责任的理由。庭审中，被告辩称，其在补充协议中明确承诺，自被告购买房屋至今未发生过凶杀案。承诺期限仅为被告取得房屋之日起至房屋买卖合同签订之日止，后续房屋的租赁均经原告同意。本案涉及房屋买卖合同签订后发生的杀人案，不构成违约行为。法院：被告违反了合同义务。虽然案件最终通过调解达成和解，但法官指出，本案被告在签订买卖合同后将涉案房屋出租，随后发生杀人事件，构成了违反合同义务的行为。首先，从合同解释的角度，认定被告的违约行为与双方订立合同的真实目的一致。根据合同法规定，对合同条款的理解，应当根据合同所使用的词语、句子、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯和诚实信用原则来确定。这些术语的真正含义。吴丁亚律师提醒您，本规定确定了合同解释的方式，包括文本解释、目的解释、制度解释、善意解释等。实践中，买卖双方在书面房屋买卖合同中写入禁止谋杀的条款并不常见。本案中，原告之所以要求被告将该条款手写到合同中，意味着对于原告来说，该房屋是否与凶杀案有关是一个事实问题。是实现房屋买卖合同目的的重大事项；而对于被告来说，其愿意将这些条款写入合同，意味着被告应当知晓原告的禁忌事项，并愿意接受该事项的约束。尽管被告手写承诺称“自购买房屋之日起未发生过凶杀案”，但从房屋的实际情况来看，被告在陈述及房屋产权证中均陈述并确认房屋已腾空。交易信息确认，意味着原告对该房屋没有权益。交付前因租赁等事项存在合理预期不会发生禁止事项的，被告也有防止禁止事项发生的注意义务。因此，从各合同条款来看，禁止性义务的约束期限至房屋交付前双方较为一致。签订合同的总体目的和真实目的。其次，认定被告的违约行为符合权利与义务一致的原则。根据合同法规定，标的物毁损、灭失的风险在标的物交付前由出卖人承担。房屋买卖合同中，除另有约定外，房屋交付前，房屋的收益和风险由出卖人享有和承担。本案中，房屋买卖合同签订后，被告并未将涉案房屋交付原告，而是出租。房屋转租的租金收入由被告享有。相应地，房屋出租的风险自然应由被告承担。至于被告声称经原告同意出租，其并未提供证据。事实上，在房屋转让前，被告作为房屋所有权人，对该房屋拥有绝对的占有、使用、受益、处分的权利。原告作为购房者，仅根据合同与被告存在债权债务关系，无权处分房屋。换句话说，原告没有实质权利决定被告是否将房屋出租给他人。至于是否同意，那就更重要了。没有办法谈论它。最终，原告与被告之间关于禁忌条款的约定符合公序良俗，认定被告的违约行为不违反公平原则。房屋销售是生活中重要的交易。买家在购买发生过谋杀案的房子时，自然会感到心理不适。对这种情况特别在意的买家，不会将其作为禁忌写入合同条款中，从而触犯法律。 ，但为公众所理解和接受。本案中，原告属于对杀人有特殊禁忌的一群人，所以这件事被专门写进了合同中。目的也是为了提醒、告知被告，原告有上述禁忌，原告出租房屋、发生凶杀案并无过错。被告在交付前的空置期内将房屋出售并出租。其行为不仅违反了腾出房屋的声明，不具有善意，而且被告应当预见到租赁期间可能出现的各种意想不到的风险。结果，在出租期间发生了一起凶杀案。 ，其存在明显过失，故认定被告的违约行为不违反衡平原则。吴丁亚律师提醒您：被告并无恶意违约，且违约金协议过高。本案中，被告的行为已构成违约，原告有权解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。对于违约责任，承办方表示，虽然被告有过错，但事实上禁忌事项的发生并非其所愿，甚至在事发后表示可以适当降低房价。被告的行为与其他故意不履行合同的违约行为一致。这是有本质区别的。考虑到涉案房屋的市场状况，原告主张总价10%的违约金过高。 “如果就本案作出判决，考虑到从合同签订到终止，房价并没有太大波动，而且因为凶杀案的发生，肯定会对房屋造成影响。”房屋价值，综合考虑原告实际损失、合同履行情况、被告过错等因素，酌情将违约金调整为5万元较为合适。”转载自：江苏高院